Cap rate. Inom fastighetsinvesteringar kommer du snabbt att lära dig att takräntan är en av de mest använda måtten för att överväga en investering. Det här är ett enkelt sätt att utvärdera de ekonomiska resultaten av en investering, men som du kommer att se i den här artikeln har det begränsningar.
Introduktion
Den direkta kapitaliseringsmetoden är beräkningen av kapitaliseringskvoten. Det är som en definition. Den maximala insatsen beräknas och bestäms enligt följande. Till exempel, om en byggnad genererar 10 000 USD i driftsnetto och säljs för 100 000 USD, kan kursen beräknas som 0,1. Marginalräntan uttrycks i procent, så vi läser detta som 10 procent. Enkelheten i denna beräkning gör att du snabbt kan ordna om den för att lösa en okänd figur. I exemplet ovan känner vi till NOI och värdet, men om vi bara hade NOI och cap rate skulle vi lika gärna kunna bestämma värdet. Användbarheten av detta är uppenbar, eftersom du inte alltid har alla tre uppgifterna. Lönsammetoden för direkt kapitalisering kan ses nedan på bilden. Det här är ett fastighetsexempel.
Omfattning av att använda metoden för direkt kapitalisering av inkomst
Eftersom taket kan beräknas så snabbt och enkelt, har det blivit det antal som investerare och andra fastighetsproffs använder för att jämföra en investering med en annan. Två investeringar kan övervägas där båda har väldigt olika listpriser och ljud, men om samma takpris gäller för var och en kan du enkelt jämföra dem.
Professionella värderingsmän och fastighetsinvesterare använder olika metoder för värdering. Metoden med direkta versaler är bara en av dem, och den bygger på samma formel som vi introducerade tidigare. I finansiell terminologi utvärderar metoden byggnaden som "permanent". Faktum är att matematiken bakom denna beräkning förutsätter att investeringen kommer att fortsätta att generera avkastning på obestämd tid.
Räntetaksräntan fungerar som den "rabatt" som investerare tillämpar på denna inkomstström för de olika riskerna som den kommer med. Det finns inget sådant som en riskfri investering, så investerare diskonterar alla inkomstströmmar för att ta hänsyn till potentiella problem och de förluster den kan medföra. Takräntan berättar helt enkelt för oss förhållandet mellan inkomst och pris som investerare är villiga att acceptera för en framtida inkomstström.
Vilken NOI är duanvänd
Det här är en fråga som en investerare alltid bör ställa när man tittar på kapitaliseringskurser. Det finns ingen allmänt accepterad NOI. Detta skapar problem för investerare när de försöker bestämma börsvärdet för en viss investering. De kanske har hört att fastigheten bredvid den i fråga sålde "inom sju procent" när det bara kunde vara på "mäkleri"-siffror som blåste upp NOI. Om NOI är högre eller lägre, kommer detta att ha en direkt inverkan på den verkliga cap rate med vilken tillgången handlas. Så det är viktigt att arbeta med ditt team för att göra en inventering av jämförbara marknadsresultat och noggrant överväga vilka räntegränser du anser vara giltiga.
När ska den här metoden användas
Cap-räntor och den direkta kapitaliseringsmetoden för värdering är ett användbart verktyg att ha i din verktygslåda som investerare. Detta möjliggör en snabb analys av transaktionen, och om den görs systematiskt med en kritisk lins, kan det vara en kraftfull teknik. Men utöver detta finns det många hjälp- eller alternativa bedömningsmetoder. Att veta när du behöver göra mer än den här beräkningen är en viktig färdighet när du utvecklar handelsanalysfunktioner.
Herledning av metodformel
I analys av fastighetsinvesteringar är kapitaliseringsgraden lika med förhållandet mellan driftsnetto och fastighetsvärde. Kapitaliseringskurserna för jämförbara fastigheter används för attdiskontering av en fastighets driftsnetto för att erhålla dess inneboende värde.
Som alla andra investeringar värderas fastigheter till nuvärdet av framtida kassaflöden. Det finns två metoder för att värdera fastigheter: direktkapitaliseringsmetoden och diskonterade kassaflödesmetoden. I alternativet för direktaktivering anses inkomstströmmen från fastigheten, mätt som driftsnetto, som evig och värdet på fastigheten är lika med NOI dividerat med diskonteringsräntan.
Formel
Värdet på egendom som använder metoden för direkt kapitalisering bestäms av formeln för nuvärdet av evig betalning:
r är kapitaliseringsgraden och NOI är driftsnettot. Det inkluderar i sig NOI-tillväxthastigheter i beräkningen. Marginalräntan r är lika med diskonteringsräntan i minus tillväxttakten g. Dessa är variablerna för metoden med direkta versaler.
Om vi arrangerar om ekvationen ovan får vi det matematiska uttrycket för r. Kapitaliseringsgraden r bestäms utifrån förhållandet mellan driftsnetto (NOI) och värdet av jämförbara fastigheter. Equal Income NOI - fastighet minus alla driftskostnader, reparationer och underhåll, försäkringar, fastighetsskatter, allmännyttiga tjänster etc. NOI är ett ojämnt mått på nettokassaflöden, dvs det drar inte av några räntekostnader eller andra kapitalkostnader, samt fastighetens värde och maxpriset.
Marginalpriser
Marginalpriser som används för att värdera fastigheter måste komma från fastighetstransaktioner som liknar fastigheter som värderas i termer av fastighetens läge, storlek, fastighetens karaktär (bostäder och kommersiella), hyresperiod (kort eller lång sikt), ålder, d.v.s. fastställs kostnaderna för reparationer och förbättringar, etc.
Exempel på att använda metoden för direktinkomst av stora bokstäver
Med tanke på följande data, värdet av fastighet A med hjälp av marginalräntan som erhålls med den information som finns tillgänglig för försäljning av fastighet B och C, beroende på vilket som är lämpligast. Ett exempel på metoden för direkt kapitalisering vid företagsvärdering:
| Property | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Value | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Leasingperiod | 10 år | 8 år | 3 år |
| Antal hyresgäster | 2 | 3 | 10 |
Fastighet B liknar mer fastighet A än fastighet C, därför behöver vi värdet av fastighet A med användning av kapitaliseringsprocenten som erhålls från värdet och NOI för fastighet B-information.
Cap rate som används ovan kan justeras upp eller ner för att återspegla skillnader mellan jämförbaraegendom (dvs. fastighet B) och fastigheten som utvärderas (d.v.s. fastighet A).
Direkt kapitalisering kontra diskonterat kassaflödesanalys
Många kommersiella fastighetsmäklare, långivare och ägare använder fastighetsvärderingar med ett inkomstsynssätt i åtanke. Värderingen som härleds från direkt kapitalisering är en diskonterad kassaflödesanalys (DCF). För en direkt värdering av kapitalisering divideras det stabiliserade driftsöverskottet (NOI) med börsvärdet. Beräknad kostnad, DCF-analys kräver en uppskattning varje år tillsammans med NOI, tillsammans med den förväntade återföringskostnaden i slutet av analysperioden. Vanligtvis använder en analytiker inkomstkapitalisering för att uppskatta avkastningen. Dessa förväntade kontanta förmåner diskonteras sedan till en lämplig kurs för att komma fram till en värderingsmarknad. Metoden för direkt kapitalisering vid bedömning av investeringsrisker övervägs enligt ungefär samma regler.
Beräkning av rörelseresultatet
De här beräkningarna är enkla och okomplicerade, men de beror på värderingsmannens eller värderingsmannens antaganden. När du använder direkta versaler måste egenskaperna hos den stabiliserade NOI utvärderas. Denna värdering baseras på marknadsdata för jämförbara fastigheter i marknadsområdet; representerar värderingsmannens uppfattning om hur fastigheten ska prestera. Eftersom en värderingsmans åsikt är baserad på observation av marknadsdata, är det svårt att hitta fel på hans eller hennes NOI-uppskattning. När marknaden är "tillräcklig" är konceptet "stabiliserat NOI" särskilt användbart. Dock specielltvå områden av intresse.
För det första, vad händer om fastigheten har betydande vakans vid tidpunkten för värdering? Det är uppenbart att ingen utvecklar fastigheter med förväntan på en betydande, permanent vakans. Värderaren kan alltså använda marknadsandelen av vakanser, snarare än egenskaperna hos verkliga vakanser. Detta resulterar i ett ökat NOI för objektets modifierare och kan öka värdet på modifieraren.
För det andra, om den framtida NOI för en fastighet förväntas öka på grund av ökad efterfrågan på utrymme, vilket leder till högre hyrespriser, kan ett års direktaktivering av NOI undervärdera fastigheten. Eftersom DCF-analysen tillåter årliga justeringar inom hyresnivån, vakansgraden, inkassoförluster och driftskostnader, kan DCF-analysen användas för att förutse en köpares NOI-ökning över tiden.
När fastigheten förväntas bli fullt uthyrd inom de närmaste tre till fem åren kan till exempel levnadskostnaderna sänkas till önskad nivå. Denna specifikation av förväntade förändringar resulterar i realistiska uppskattningar av NOI över perioden - ett resultat som är mycket bättre än att aktivera ett års NOI. Men å andra sidan, om man helt enkelt antar att vakansgraden kommer att minska under en treårsperiod, kan detta leda till en uppblåst NOI.
DCF-analys är perfekt för situationer som denna. DCF-analys är dock inte särskilt användbar när det gäller att veta att en fastighet är fullt uthyrd. Nuvärdet av en serie lika årliga kassaflöden är lika med motsvarandeaktiverat värde. Det är inte ett misstag att använda DCF-analysegenskaper när ingen signifikant förändring i NOI förväntas. Användare av värderingsrapporten bör dock vara medvetna om att resultaten av denna metod inte är bättre än de som produceras av korrekt tillämpning av direktaktivering. Metoden för direkt kapitalisering vid bedömning av investeringsrisker övervägs enligt ungefär samma regler.
Val av stora bokstäver och diskonteringsräntor
Teoretiskt sett är farhågor om kapitalisering av ett års NOI uteslutna. Värderingsmannens skicklighet att bestämma börsvärde, graden av jämförbar försäljning - detta spelar en stor roll. Om marknadspriset härleds från fastighetsförsäljningar med en vakansgrad som är jämförbar med objekt med motsvarande köparens förväntningar på ödet för en fullt uthyrd fastighet, kan värdet uppskattas från den ojusterade NOI och börsvärdet..
Också köpare som förväntar sig i framtiden NOI ökning av sina egenskaper lönepriser speglar dessa förväntningar. I båda fallen återspeglas förväntningarna i den observerade priskapitaliseringen. Ett evaluatorproblem uppstår när det är nödvändigt att matcha objekt som inte kan hittas. I det här fallet måste värderingsmannen ta fram en kapitaliseringsgrad och uppskatta NOI från de bästa tillgängliga peers och ta fram en marknadsvärdesuppskattning som återspeglar konsumenternas förväntningar.
En lämplig diskonteringsränta används för att analysera DCF och konvertera NOI-uppskattningar tillvärden. När DCF-analys används för att värdera en fastighetsmarknad måste diskonteringsräntan extraheras från marknaden med hjälp av jämförbara fastighetsdata. Så behovet av relevant jämförbar data är detsamma för DCF-analys och för direkt kapitalisering. När DCF-analys används för investeringsanalys ska avkastningskravet användas för att diskontera förväntade kassaflöden.
Ett nödvändigt svårt val
Analys av direkt versaler och DCF - var och en är lämplig under vissa omständigheter. I synnerhet är direkt kapitalisering lämplig för att förvänta sig stabila NOI-analysegenskaper; DCF är väl lämpad för de förväntade egenskaperna hos det föränderliga NOI. Att välja en lämplig kapitaliseringsränta och diskonteringsränta kan ibland vara svårt för båda metoderna. Den största fördelen med DCF-analysen är att när man samlar in data som behövs för att uppskatta NOI för analysperioden, måste man lära sig mer om fastighetens perspektiv.
DCF-analys kräver noggrant övervägande. Kapitaliseringsgraden för förväntat utbud och efterfrågan för en viss typ av utrymme och driftskostnader. Rätt utförd kan en sådan analys ge information som inte är uppenbar genom direkt användning av stora bokstäver. Ofta bekräftar dock den primära användningen av DCF-analys marknadsvärdet av en direkt värdering av kapitalisering. Även om uppskattningarna som används i DCF-analysen kan vara mer korrekta för vissa NOI-fastigheter, kräver oberoende bekräftelse av uppskattningen av marknadsvärdet för direkt kapitalisering en lämplig rabatt.priser.
Slutsats
I den moderna världen finns det ett stort antal ekonomiska instrument och det är ganska svårt att förstå dem. I den här artikeln analyseras metoden för direkt kapitalisering i detalj. Detta är en mycket användbar teknik som ofta används inom ekonomi. Nu är läsaren bekant med den och kan använda den. Metoden för direkt kapitalisering av inkomster vid värderingen av någon form av verksamhet eller inkomstobjekt hjälper till att bygga en framgångsrik verksamhet med minimala risker.
